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運用のコスト

不動産投資は良い点も目立つのも事実ですが、良いことばかりではありません。メリットがあればデメリットもあるのです。
しかし、マンション・アパート購入のデメリットを知ることで、広島 賃貸などでいい収益物件を見つけることができ、事前に物件のコスト対策もできます。
ここでは不動産投資の運用コストについて説明します。

金利の情報
ローンを利用し不動産投資をする場合には、変動金利を選択している場合は返済額アップのリスクも負うことになります。
ローンの返済期間を短く設定する、繰上げ返済をする、または固定期間を長くするなどのリスク対策をしておく必要があります。
これにはある程度の自己資金がある上でローンを利用するという方法が望ましいと思われます。

建物の老朽化
しかたのないことですが、経年変化による建物の老朽化は避ける事が出来ません。
老朽化が進行している建物をそのままにしてしまうと、現在の入居者が退去した時に新たな入居者が決まらないという空室のリスクがかなり高くなってしまいます。
対策としては、修繕費をあらかじめ事業計画に入れて不動産投資を進めていくのが良いでしょう。

空室リスク
建物の老朽化金利の上昇資金流動化のリスク繁盛する店があればそうでない店もあるように、経営において売上を予想することは非常に困難な事なのです。
一方で賃貸経営では、近隣の相場からある程度正確な賃料収入を予想することができるのです。
これにより、賃貸管理会社は一括借り上げなどの方法で家賃保証することができるのです。
ただし、今後は賃貸経営において競争激化が始まる事も考えられますので、他社との差別も必要になってくるでしょう。
また、ご自身で立地やデザイン、間取り、防犯、管理、貸し方、賃料など色々な差別化を検討できるのも特徴かもしれませんね。
しかし、空室の原因はほとんど立地と賃料設定にあります。専門家の意見を聞きながら慎重に物件選びをする必要があります

資金流動化のリスク
単刀直入にいうと、将来的売れなくなるかも知れないというリスクがあります。文字通り、不動産は、動かすことのできない資産です。当然ながら、他の金融資産などと比べ流動性が低い資産であり、急にお金が必要になった時に換金したくても、預貯金や株券のように今日、明日にでも現金化できるわけではありません。その際には、最低でも数週間〜1ヶ月、通常数ヶ月の時間を要します。売り急ぐあまりに売却価格を低くする設定する可能性も十二分にあるため、不動産投資は、あくまでも余裕資金で始めるスタンスが必要です。 立地が良いか利回りが良ければ、流動化し易いと言えます。高利回りの物件を運用して、すでに投下資金を回収しているなら、別段売却価格に固執する必要はあまりないかも知れません。

低コストの資産運用なら
低コストの資産運用で最近流行なのがFXです。FX比較サイトなどが多く存在し、お小遣い程度の価格から始められることから、主婦層にも人気があるようです。不動産投資のようにハイリスク、ハイリターンの資産運用に少し抵抗がある方はここから始めてみたらいいかも知れません。

今後の傾向
バブル崩壊後に値を下げた不動産の価格も、都心部ではわずかながら上昇に転じています。この点にも注目して売却益(キャピタルゲイン)を狙ってみるという方法も間違ってはいないですが、予想していた通りにはいかずに下落するというリスクもある点は頭に入れてておかなければなりません。あくまでも将来的な収益(インカムゲイン)がどれほど見込めるのかという点が不動産投資の考え方のベースなのですから。

また、一般的に景気の回復に伴って不動産の価格が上がると思われがちですが、需要と供給のバランスからいってバブル期のような不動産価値の急激な上昇というのはこの先ないといっても過言ではないでしょうか。立地や条件によって売却益が見込める所もあれば、売却益のリスクが高い所もありますが、この先少子高齢化で借り手(需要)の先細りが見えていて、不良債権処理が進んでいけば供給はさらに加速されると思います。将来的には売却するという時のことを考えて値下がりリスクの少ない立地や条件をできるだけ選ぶようにしましょう。

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Last update:2017/9/29

 

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